Es ist stets das gleiche Spiel: Bei Reparaturen und Instandhaltung geraten auch im gewerblichen Mietrecht Mieter und Vermieter immer wieder in Streit. Jeder versucht, die Kosten auf den anderen abzuschieben. Aber wer hat denn nun recht?
Gewerbliche Vermietung oder Verpachtung.
Ob Grundstück, Ferienwohnung oder Immobilie - diese Pflichten haben Sie als Vermieter und Verpächter.
Wer zahlt für Schönheitsreparaturen?
Was sogenannte Schönheitsreparaturen angeht, hat diese grundsätzlich der Vermieter zu erledigen. Dazu gehören das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Allerdings ist es anerkannt und üblich, dass der Vermieter diese Verpflichtung im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter überträgt. Demnach ist häufig im Mietvertrag geregelt, ob und in welchen Zeitabständen diese Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind.
Doch Achtung: Die in vielen gewerblichen Mietverträgen enthaltenen Schönheitsreparatur-Klauseln sind nicht mehr gültig. Denn 2015 hat der BGH in einem Urteil "Quotenklauseln" gekippt, die das Ausführen der Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen besagen.
Tipp: Ferienwohnung vermieten - aber nur mit passendem Schutz
Wenn Sie Immobilien an Touristen oder Geschäftsreisende vermieten, können sich die regelmäßigen Einnahmen für Sie als Eigentümer des Hauses oder der Wohnung lohnen. Doch das ist auch mit Risiken verbunden: So kann sich z. B. Ihr Gast verletzen. Dafür brauchen Sie den passenden Versicherungsschutz, nämlich eine Betriebshaftpflichtversicherung.
Verlust vermeiden
Der erste Blick sollte stets der Immobilie selbst gelten. Schäden, die hier auftreten, sind oft mit hohen Kosten verbunden. Schadenursachen können z. B. Feuer, Sturm, Hagel oder Starkregen sein. Ebenso denkbar sind Wertverluste durch austretendes Leitungswasser. Diese Risiken sollten mit einer Gebäudeversicherung abgesichert werden.
Allerdings ist die Gebäudeversicherung grundsätzlich für Immobilien gedacht, die einer privaten Nutzung unterliegen. Für einen gewerblichen oder freiberuflichen Gebrauch des Wohnraums muss die Versicherung erweitert werden. Das ist grundsätzlich kein Problem. Gibt es zum Beispiel schon durch die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft eine Gebäudeversicherung, kann diese auch für einzelne Wohnungen erweitert werden.
Gefährdete Region?
Darüber hinaus kann es in einigen Wohnorten vorkommen, dass die gesamte Region besonders anfällig für Lawinen, Überschwemmungen, Erdbeben oder ähnliche Naturgewalten ist. Hier empfiehlt sich neben der Gebäude- somit immer auch eine Elementarschadenversicherung. Denn bei Elementarschäden kann nicht nur das Haus betroffen sein, sondern auch der darunter befindliche Boden. Denken Sie nur an das Jahrhunderthochwasser im Sommer 2021, das für viele den Totalverlust ihres ganzen Hab und Guts brachte.
Als Vermieter sollten Sie abwägen, ob Sie eine eigenständige Elementarschadenversicherung abschließen oder die bereits bestehende Gebäudeversicherung erweitern. Ein Versicherungsvermittler berät Sie, was günstiger und empfehlenswert für Sie ist. Vor allem, wenn sich die Immobilie in einem nicht so stark gefährdeten Gebiet befindet.
Haftung für Gäste in der Ferienwohnung
Neben den Schäden am Gebäude kann es außerdem zu hohen Forderungen kommen, wenn sich z. B. ein Gast während seines Aufenthalts in der Ferienwohnung verletzt - etwa weil sich eine Bodendiele gelöst hat, der Gast stürzt und sich dabei ein Bein bricht. Solche Szenarien gibt es viele. Jedenfalls können Sie als Vermieter ganz schön zur Kasse gebeten werden, wenn Ihr Mieter dadurch stark körperlich oder auch seelisch beeinträchtigt wird. Deshalb sollten Sie neben Ihrer privaten Haftpflicht- auch eine gewerbliche Betriebshaftpflichtversicherung haben. Denn Sie sind gesetzlich zum Ersatz aller Schäden des Gastes verpflichtet - und haften in jedem Fall.
Tipps für Vermieter
- Als Vermieter müssen Sie im Ernstfall für sämtliche denkbaren Personenschäden haften.
- Ebenso für Vermögens- und Sachschäden, z. B. wenn der Mieter unversehrt bleibt, aber seine Kleidung oder Ähnliches beschädigt wird.
- Ihre Versicherung prüft die Ansprüche, ob und in welcher Höhe Pflicht zum Schadenersatz besteht.
- Wenn der Anspruch begründet ist, zahlt der Versicherer als Wiedergutmachung einen finanziellen Ausgleich.
- Er wehrt die Schadenforderung ab, wenn die Ansprüche nicht berechtigt sind.
- Kommt es zum Rechtsstreit, führt der Versicherer den Prozess für Sie und trägt die Kosten.
- Achten Sie bei einer Betriebshaftpflichtversicherung auf eine ausreichend hohe Deckungssumme.