Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Das Wichtigste in Kürze:

• Mieterhöhungen sind nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt, z. B. bei Vergleichsmiete oder Modernisierung.
• Die Miete darf in 3 Jahren höchstens um 20 %, in manchen Städten nur um 15 % steigen.
• Die Erhöhung muss schriftlich und klar begründet erfolgen.
• Mieter können prüfen, widersprechen und sich rechtlich absichern.

Mieterhöhungen sind in Deutschland der zweit häufigste Auslöser für Mietrechtsprozesse. Laut Statistischem Bundesamt landen jährlich mehrere Tausend Streitfälle vor Gericht, in denen Mieter gegen eine Mieterhöhung vorgehen. Die Gründe reichen von formalen Fehlern bis zu überhöhten Forderungen, die nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.

Wer seine Rechte kennt, kann besser reagieren und sich vor ungerechtfertigten Forderungen schützen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann eine Mieterhöhung zulässig ist, wie sie korrekt abläuft und wie Sie sich im Ernstfall absichern können.

Vermieter dürfen nicht beliebig und zu jeder Zeit die Miete anheben. Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtlich zulässig.

Die wichtigsten Gründe für eine gerechtfertigte Mieterhöhung sind:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Nach § 558 BGB darf die Miete erhöht werden, wenn sie unter dem Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung liegt.
• Staffelmiete: Hier ist im Mietvertrag bereits festgelegt, in welchen Abständen und in welcher Höhe die Miete steigt (§ 557a BGB).
• Indexmiete: Die Miete orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex und kann entsprechend angepasst werden (§ 557b BGB).
• Nach einer Modernisierung: Wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführt, die den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen, darf er bis zu 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB).

Keine Mieterhöhung ist möglich, wenn der Mietvertrag bereits eine Staffelmiete oder Indexmiete vorsieht. Auch während einer laufenden Mietpreisbremse oder bei Verstößen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sind Erhöhungen unzulässig.

Damit eine Mieterhöhung wirksam ist, muss sie bestimmte formale Anforderungen erfüllen:

Der Vermieter ist verpflichtet, das Erhöhungsverlangen schriftlich mitzuteilen. Dabei muss die Mieterhöhung klar begründet sein - entweder durch Bezug auf den örtlichen Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

Die Mieterhöhung muss dem Mieter mindestens 3 Monate vor dem gewünschten Inkrafttreten zugehen. Eine E-Mail reicht nicht aus. Auch eine Mitteilung über Messenger-Dienste wie WhatsApp ist rechtlich unwirksam.

Beispiel: Der Vermieter kündigt am 10. Januar eine Mieterhöhung zum 1. Mai an. Das ist zulässig, da der Mieter bis Ende März zustimmen kann und die neue Miete frühestens ab Mai gilt.

Das Gesetz begrenzt Mieterhöhungen, um Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen. Entscheidend ist hier die Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % steigen. In angespannten Wohnungsmärkten - wie z. B. Berlin oder München - liegt die Grenze sogar bei 15 %. Ob Ihre Stadt dazugehört, regelt eine landesrechtliche Verordnung.

Darüber hinaus darf die neue Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese wird über den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen ermittelt.

Beispiel: Ihre derzeitige Miete beträgt 700 EUR. Eine Erhöhung um 20 % innerhalb von 3 Jahren würde maximal 140 EUR betragen. Liegt die Vergleichsmiete aber nur bei 750 EUR, wäre eine Erhöhung auf 840 EUR unzulässig.

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter bis zu 8 % der angefallenen Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen. Wichtig ist, dass es sich nicht um bloße Instandhaltungen handelt. Nur Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen, sind umlagefähig.

Beispielhafte Modernisierungen:

• Einbau neuer Fenster mit besserem Wärmeschutz
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Anbau eines Balkons

Wird eine Immobilie verkauft, stellt sich oft die Frage, ob der neue Eigentümer sofort die Miete erhöhen darf. Die Antwort: Nur unter den gleichen Bedingungen wie der vorherige Vermieter. Es gilt das sogenannte "Kauf bricht nicht Miete"-Prinzip (§ 566 BGB).

In der Praxis sind viele Mieterhöhungsschreiben fehlerhaft. Häufig werden die formalen Voraussetzungen nicht eingehalten oder die Erhöhung überschreitet die zulässige Höhe. Wer sich unsicher ist, sollte das Schreiben fachlich prüfen lassen, z. B. durch einen Mieterschutzverein oder mit Hilfe eines Anwalts für Mietrecht.

Um sich auf Augenhöhe mit dem Vermieter zu bewegen, ist eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz ein sinnvoller Schutz - nicht nur im Streitfall, sondern auch zur Prävention. Die Rechtsschutzversicherung der NÜRNBERGER übernimmt nicht nur die Kosten bei rechtlichen Auseinandersetzungen, sondern ermöglicht auch eine frühzeitige Beratung. Lassen Sie sich deshalb am besten durch unsere Anwaltshotline JURCALL mit einem unabhängigen Rechtsanwalt verbinden. So können Sie Ihre Rechte von Anfang an optimal wahren und sind auch in anderen mietrechtlichen Streitigkeiten zuverlässig abgesichert.