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Was zählt eigentlich zu den Nebenkosten?

In der Regel gehören Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Beleuchtung, Schornstein- und Straßen­reinigung sowie Müllabfuhr dazu. Wenn Ihr Mietshaus außerdem über Fahrstuhl, Garten, Hausmeister, Gemeinschafts­antenne, Breitbandkabel oder einen Waschraum verfügt, werden auch diese Kosten auf die Mieter umgelegt.

Die Nebenkostenabrechnung - Streitthema Nummer 1.

Jeder Mieter muss Nebenkosten zahlen, auch Betriebskosten genannt. Meist werden diese Kosten auf die Miete umgelegt, die der Mieter jeden Monat bezahlt. Abgerechnet wird dann 1-mal pro Jahr. Bei kaum einem Thema kommt es so häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter wie bei der Nebenkosten­abrechnung. Denn viele Mieter werden zur Kasse gebeten und müssen nachzahlen.

Doch fast 50 % der Nebenkosten­­abrechnungen sind falsch, sagen Mietervereine. Oft stellen Vermieter überhöhte Abrechnungen aus. Deshalb lohnt es sich, die Abrechnung genau zu prüfen und zu hinterfragen. Damit Sie wissen, worauf Sie achten sollten, haben wir hier eine kleine Checkliste für Sie vorbereitet.

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Nebenkostenabrechnung prüfen - darauf sollten Sie achten:

  • Müssen Sie laut Mietvertrag Nebenkosten bezahlen?

    Sind in Ihrem Mietvertrag keine Nebenkosten aufgelistet, darf der Vermieter Ihnen auch keine in Rechnung stellen. Achten Sie außerdem darauf, welche Nebenkosten im Mietvertrag vermerkt sind. Denn nur für die müssen Sie auch zahlen.

  • Wird die Abrechnungsperiode eingehalten?

    Der Abrechnungszeitraum bei monatlichen Vorauszahlungen beträgt 12 Monate. Längere oder kürzere Abrechnungszeiträume sind hingegen nur in Ausnahmefällen und nach Absprache möglich.

    Außerdem müssen Sie die Mietnebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhalten. Bekommen Sie sie später, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Nachzahlungen. Rückerstattungen erhalten Sie als Mieter dagegen trotzdem.

  • Ist die Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar?

    Die Abrechnung muss für den Mieter verständlich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Fehlen wichtige Angaben oder ist nicht klar, wie bestimmte Beträge zustande gekommen sind, ist die Abrechnung formal nicht gültig.

  • Wurde der richtige Verteiler­schlüssel angegeben?

    Nebenkosten müssen nach einem bestimmten Verteilerschlüssel abgerechnet werden - insbesondere bei Wohnungen in Mehrfamilien­häusern, in denen mehrere Parteien wohnen. Hier ist zu beachten: Die Verteilung muss sich nach der Wohnungsgröße richten. Ausnahme: Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50 % nach dem Verbrauch berechnet werden.

  • Sind die Verbrauchskosten nachvollziehbar?

    Es lohnt sich, die Verbrauchskosten, zum Beispiel für Wasser, mit den Werten aus der Vorjahresrechnung zu vergleichen. Weichen die aktuellen Beträge stark davon ab, ist es ratsam, die Rechnung genau zu prüfen. Eventuell hat sich in der Abrechnung ein Fehler eingeschlichen.

  • Wurde ein eventueller Mieter­wechsel berücksichtigt?

    Wenn Sie erst nach Beginn der Abrechnungsperiode eingezogen sind, müssen Sie die Nebenkosten nicht für das ganze Jahr, sondern nur anteilig zahlen.

  • Achtet der Vermieter auf die Wirtschaftlichkeit der Kosten?

    Der Vermieter, ist dazu verpflichtet, ein ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis einzuhalten. Wird zum Beispiel in einem kleinen Mietshaus rund um die Uhr eine Putzkraft beschäftigt, widerspricht das der Wirtschaftlichkeit.

  • Wurden alle Vorauszahlungen berücksichtigt?

    Auch Vermieter sind nur Menschen - und können etwas übersehen. So kommt es immer wieder mal vor, dass nicht alle Vorauszahlungen des Mieters erfasst wurden. Das kann schnell unberechtigte Nachforderungen von mehreren Hundert Euro nach sich ziehen.

Diese Kosten dürfen Vermieter nicht umlegen.

Einige Kostenarten darf der Hauseigentümer grundsätzlich nicht umlegen. Verwaltungs­kosten etwa haben in der Abrechnung nichts zu suchen. Auch Aufwendungen für Sanierung und Instandhaltung darf der Vermieter nicht als Nebenkosten abrechnen.

Ausnahme: die echte Modernisierung, die den Wohnwert deutlich verbessert. Jährlich 11 % muss der Mieter davon zahlen.

Reparaturen an der Heizungsanlage muss der Vermieter immer selbst übernehmen. Das jährliche Warten der Heizung fällt jedoch unter die Betriebskosten - und kann den Mietern daher als Nebenkosten belastet werden. Manchmal werden Kosten doppelt veranschlagt. Wenn etwa der Hausmeister auch den Garten pflegt und die Treppe putzt, darf dies kein zusätzlicher Kostenpunkt sein.

Was tun, wenn mit der Nebenkosten­abrechnung etwas nicht stimmt?

Haben Sie die Nebenkostenabrechnung erhalten, müssen Sie offene Forderungen innerhalb von 4 Wochen begleichen - oder Einspruch erheben. Wer an der Abrechnung des Vermieters zweifelt, hat das Recht, die erforderlichen Unterlagen einzusehen. Weigert sich der Vermieter, dürfen Sie die Nachzahlung so lange zurückhalten, bis Sie Einsicht bekommen.

Damit Sie nicht nur im Recht sind - sondern es auch durchsetzen können.

Wenn Sie denken, dass mit Ihrer Nebenkostenabrechnung etwas nicht stimmt, kontaktieren Sie zunächst Ihren Vermieter. Im besten Fall prüft dieser die Abrechnung erneut und stellt etwaige Fehler richtig.

Werden Sie sich allerdings nicht einig, muss im Zweifelsfall ein Gericht klären, ob Sie oder der Vermieter im Recht sind. Da der Gang zum Anwalt und ein Gerichtsverfahren meist mit hohen Kosten verbunden sind, ist es sinnvoll, rechtzeitig eine Rechtsschutz­versicherung abzuschließen. Denn damit sind Sie vor den finanziellen Folgen juristischer Auseinander­setzungen geschützt.

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